고덕 강일 3단지 반값 아파트, 토지임대부 분양주택란 ?

작년 12월 30일 sh서울주택공사에서 고덕강일 3단지 사전분양 공고가 올라오자마자 관심이 뜨거웠습니다.
바로, 3억대의 분양가 때문입니다. 요새 웬만한 전세가로 서울 신축아파트를 분양받을 수 있다는 이야기에 저도 바로 공고를 찾아보았습니다.

sh-고덕강일단지-사전분양공고문

사전분양 공문으로 정확한 분양가격은 안나왔지만 추정 분양가격은 전용면적 59㎡(25평) 기준 3억5천만원으로 예상되었습니다. 그런데 그 옆에 추정 토지 임대료 40만 1천원이 기재되어져 있습니다. 저게 무엇일까요?

자세히 공고문을 살펴보니 우리가 평소에 알고 있던 분양과는 많이 다른 형태였습니다. 고덕강일 3단지는 이름도 생소한 토지임대부 분양주택이였습니다.

 

토지임대부 분양주택이란

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토지임대부 분양주택이란 토지의 소유권은 토지임대주택 건설사업의 시행자가 가지고 있고, 주택 및 공공복리 등에 대한 구분소유권은 주택을 분양받은 자가 소유하는 주택입니다. 즉, 토지의 소유권은 임대주택 건설 시행자인 SH공사가 가지고 분양받은 자는 건물에 대한 소유권만 가지게 되는 것입니다.

 

그래서 우리는 해당 주택을 분양받게 되면 토지에 대하여 sh공사와 임대차 계약을 체결해야 하고, 매달 토지 사용료를 지불해야 합니다.

현재 예상되는 토지사용료는 40만원 정도이지만, 2년 마다 서울 강동구 평균지가상승률을 고려하여 증액 청구됩니다. 게다가 원래 토지는 부가세가 붙지 않는 항목이지만 토지로 거래를 할 경우에는 부가세 10%가 붙게 됩니다. 

 

저는 해당 공고문을 보면서 반전세 개념으로 매달 SH공사에 월세를 납부해야 한다는 느낌을 강하게 받았고 더구다나 개인간의 거래가 안되어 전매제한(10년 예상) 이후 다시 SH공사에 매입을 신청해야 하는 부분에서 흥미를 많이 잃었습니다.

 

왜 분양을 받아야 하지?

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제가 아직 한번도 부동산을 가져보지 못한 부린이라 지식이 없어서 일 수도 있지만, 이 토지임대부 분양주택의 장점이 무엇인지 잘 모르겠습니다.

 

보통 아파트 분양이라고 하면 토지 + 건물에 대한 소유권을 소유하게 되고, 아파트 시세 차이의 대부분은 토지에서 나오게 됩니다. 왜냐하면 토지는 감가상각이 거의 없지만 건물은 시간이 지날수록 가치가 떨어지기 때문입니다. 고덕강일 3단지의 경우, 최장 40년을 살 수 있다고 하는데 그 40년 동안 건물의 가치는 계속 하락할 것이고 실제 다시 양도를 했을 때 건물의 시세는 처음 분양가 보다 떨어질 수 있을 거라고 생각합니다.

 

아파트에 대한 완벽한 소유권을 가지지도 못하고 매달 토지사용료도 내야 하는 데 저의 청약 통장을 소진해야하는 것이 아깝게 느껴져 이번 청약은 포기하기로 하였습니다. 여러분들도 분양가만 보지 마시고 공고문의 다른 조건들도 꼼꼼히 따져보시고 본인에게 맞는 청약에 도전하시기 바랍니다. 우리의 청약 통장은 소중하니깐요:)

 

계속 부정적으로 이야기를 했지만 고덕강일 3단지 청약의 장단점을 끝으로 마무리 하겠습니다.

 

1) 장점

• 상대적으로 저렴한 초기자본으로 서울 입성이 가능하다.
• 최대 40년까지 안정한 주거가 확보된다. (물론 2년에 한번씩 오르는 토지사용료가 있지만..)
• 투자보다는 실거주용으로 적합

2) 단점 :

• 반전세 개념으로 매달 지불해야하는 토지사용료 (2년에 한번씩 지가상승률에 따른 증액)
• 다른 분양에 비해 시세차이로 얻을 수 있는 수익이 낮음
• 현재 개인간의 거래 금지 (개인간의 거래가 가능하도록 법개정중이라고 함)

              

※자세한 청약공고문은 아래에서 확인하세요.

https://www.i-sh.co.kr/app/lay2/program/S48T561C562/www/brd/m_244/view.do?multi_itm_seq=1&seq=256974